Locatie is alles. Demografie maakt het verschil.

Plannen maken is een belangrijk deel van het werk wanneer je woningen realiseert. Maar bij Imroder kijken ze ook naar het grotere plaatje. Wat beweegt er op het vlak van wonen? Hoe vullen bijvoorbeeld jongere generaties hun nood aan eigen ruimte in? Of verkiezen ze een plek om te delen? Bouwt iedereen binnenkort een tiny house? Herman Konings, gelauwerd onderzoeker en auteur, heeft een scherpe blik op zulke demografische trends. Hij brengt inzicht en geeft richting.

Herman Konings — Context is cruciaal. Als mens worden we in grote mate gevormd door de omstandigheden waarin we leven. Zo heeft elke generatie specifieke motieven om op een bepaalde manier te handelen. Terwijl de grote groep van de Babyboomers bestempeld wordt als competitief, zien we hun jongste kinderen, de Millennials, als coöperatief ingesteld en de nog jongere Gen Z is dan weer eerder individualistisch aangelegd. Dat is voor alle duidelijkheid geen waardeoordeel. Die labels beschrijven generieke eigenschappen, maar ze helpen wel om hedendaagse evoluties te begrijpen. Nu, als we het over wonen hebben, is er nog een andere heel bepalende factor in het spel: kinderen. Mensen met en mensen zonder maken verschillende keuzes. Noden evolueren op het tempo van onze levenscyclus, zeker als het gaat om onze behoeftes en wensen op de woningmarkt.

De wereld te leen

Herman Konings — Tussen 1945 en 1964 rolden er in Europa jaar na jaar 170.000 Babyboomers van de band. Gezinnen telden vaak acht of meer kinderen en zij groeiden allemaal op in een tijd van schijnbaar onbeperkte mogelijkheden. De Amerikanen stimuleerden de Europese economie met gulle Marshall-fondsen en multinationals vestigden zich gretig over het hele continent. Er was niet alleen een ruime keuze aan jobs, er kwam ook een andere manier van werken. De Amerikaanse manier, en die is eerder gericht op excelleren en je eigen merites. Door je bijzondere talenten en prestaties in de kijker te zetten, kon je carrière maken. Bovendien begon de groeiende economie meer en meer naar knowhow en diensten te vragen, sectoren met doorgaans een betere verloning dan handenarbeid. De competitieve ‘boomers’ waren ook de eerste tweeverdieners en zo werden ze dus een pak kapitaalkrachtiger dan hun ouders. Bovendien lag de levensverwachting toen nog lager, waardoor ze vrij vroeg erfden van hun plichtsbewuste en spaarzame ouders, die nog van het principe waren “dat we de wereld te leen hebben van onze kinderen”. Dat bood de boomers de vrijheid om hun woningen grootser aan te pakken – ze leefden tenslotte in een periode van toenemende welvaart. Zeker hier in België was er best wel wat ambitie op dat vlak. Een Belgische Babyboomer woonde gemiddeld tot twee keer ruimer dan zijn of haar Nederlandse buur. Die woningen vinden we vooral terug in voorstedelijke en landelijke gemeentes; steden waren toen immers nog op jongere mensen gericht.

De stad als fruitmand

Herman Konings — Vandaag kennen we de Babyboomers doorgaans als welgestelde zeventigers. Die bewering kunnen we ook staven met cijfers: een zeventigjarige heeft tegenwoordig 2,5 keer meer te spenderen dan een zeventiger begin jaren 2000. Dat is significant. Geld maakt niet gelukkig, maar het biedt wel een zekere vrijheid. En daar maken de boomers gretig gebruik van; ze geven graag hun centen uit. Dat fenomeen staat bekend als SKI: ‘Spending the Kids’ Inheritance’. Al vanaf hun vijftigste, de periode dat de kinderen het huis verlieten, zijn ze zich gaan heroriënteren op het vlak van wonen. Want hoe ouder je wordt, hoe zwaarder het onderhoud van een huis en een tuin weegt. Trappen worden gaandeweg hindernissen. Verhuizen naar een appartement komt aan allerlei noden en wensen tegemoet, zeker nu het aanbod veel kwalitatiever en de keuze gevarieerder is. In heel wat steden zien we wijken op vrij korte tijd drastisch van karakter en uitstraling veranderen door de komst van grote projecten met prestigieuze appartementen. Boomers trekken de voorbije jaren massaal van hun te ruime huis naar zulke woningen: minder gedoe en meer comfort, da’s een goeie deal. In de stad laven ze zich aan de actieve cultuur waar 365 dagen lang iets te beleven valt. Alle voorzieningen liggen binnen handbereik; je hoeft de vruchten zelfs niet meer te plukken, de fruitmand staat klaar. Steden worden ook aangenamer, want ze zetten actief in op verkeersluwe straten en groene ruimtes. Ze maken werk van een dynamische en gezonde omgeving en dat is een heel aantrekkelijke belofte.

Ruimte om te ruilen

Herman Konings — Waarom zou je dus niet in de stad willen wonen? Wel, de jongste kinderen van de Babyboomers, vandaag dertigers en kwieke veertigers, zijn op zoek naar meer ruimte. Deze Millennials zitten op het kruispunt van allerlei veeleisende taken: ze krijgen meer en meer verantwoordelijkheid op het werk, ze hebben een actief sociaal leven en in de meeste gevallen voeden ze ook nog een stel peuters en tieners op. Klinkt best vermoeiend, toch? Niet verwonderlijk dat ze snakken naar de rust van voorstedelijke en landelijke gemeentes. Daar treffen ze de lege woningen van de Babyboomers. “Dezelfde boomers die wonen in de stad zo duur maken met hun diepe zakken”, horen we hen al denken. Tegenover twee Millennials staan drie Babyboomers, dus alleen al qua aantallen is het een ongelijke strijd, bij wijze van spreken. Sommige wijken, met prachtige nieuwe projecten van gerenommeerde architecten, worden onbetaalbaar door de hoge concentratie aan kapitaalkrachtige zestigers en zeventigers. Die wissel van de wacht noemen we ‘trading places’. Sinds COVID kreeg die beweging nog meer wind in de zeilen. Een groene omgeving heeft een heilzaam effect op ons welzijn en daar hebben dertigers en veertigers nood aan; deze groep staat niet toevallig aan de top van burn-outs en mentale worstelingen. Toen ze als student in de stad bleven hangen, hadden ze daar nog geen behoefte aan. Zelfs niet toen ze met hun partner op een kleine ruimte samenhokten, want vaak waren ze buitenshuis op pad. De shift is het eerste geboortekaartje; wanneer we ons voortplanten, ontstaat de drang om ons te wortelen. Met een budget dat onder druk staat, is de keuze voor Millennials beperkter dan voor de Babyboomers. Studies constateren die evolutie in heel Europa.

Ruraal en urbaan

Herman Konings — Of ook wel bekend als ‘rurban’. Hiermee benoemen we de wisselwerking tussen landelijke en stedelijke elementen. Een groeiende groep dertigers en jonge veertigers vindt betaalbare woningen in de gemeentes die de boomers inruilen voor hun mooie appartement of penthouse in Gent of Antwerpen. Maar in de stapels verhuisdozen van al die Millennials zitten ook bepaalde gewoontes en verwachtingen die ze meenemen uit de stad. Ze transplanteren die als het ware in hun eerder rurale omgeving. Op die manier evolueren landelijke streken naar een ‘progressieve provincie’, een mengvorm van platteland en stad, en daar horen ook een nieuw uitzicht en een nieuwe invulling bij. Naast de gekende fermettes en pastorijwoningen verschijnen meer moderne en strakke huizen, hetzij als nieuwbouw, hetzij via een renovatie. Ook de levenswijze en tijdsbesteding wordt eerder op stedelijke leest geschoeid. In Amerika is er meer dan genoeg ruimte om nog een stap verder te gaan: ze hebben daar al tientallen gloednieuwe gemeentes uit de grond gestampt op maat van de Millennials die een overvloed aan rust én comfort willen combineren. ‘The Cannery’ in Californië is een schoolvoorbeeld met veel groen, laagbouw, serres en een centrale pluktuin. De focus ligt op duurzaamheid, gezonde voeding en de korte keten. In het Nederlands Oosterwolde bouwen ze met ‘ReGen Villages’ aan een soortgelijke, zelfvoorzienende woonwijk. Kinderen kunnen heerlijk buiten spelen terwijl hun ouders boerderij spelen. Hier in België is de ruimte beperkt om te blijven ontwikkelen, maar schaars maakt ook gegeerd. Het creëert waarde en status. Groen en water zijn waardevolle verkoopargumenten voor woningen.

De slimme badkamer

Herman Konings — Generaties staan niet los van elkaar; ze oefenen een grote invloed uit op elkaar. Ze vormen elkaar, én hun omgeving. Daar waar Babyboomers de middelen hebben om hun aankopen te doen zonder zich al te veel zorgen te maken, moeten Millennials voorzichtiger zijn bij hun uitgaven. Dat verhoogde bewustzijn vertaalt zich naar zogenaamde ‘wiser wallets’. Kosten en baten worden gewikt en gewogen en de nadruk ligt op de langere termijn. Zo kiezen dertigers en veertigers vandaag vaker voor de zekerheid van ‘paid membership subscriptions’, zoals Bol.com Select of Prime van Amazon. Via deze verbintenissen kunnen ze gaandeweg kortingen krijgen en dus is het een zinnige investering. Hetzelfde geldt voor zonnepanelen; ook al moeten ze lenen om ze te leggen, hun focus gaat naar de terugverdieneffecten. Design speelt evenzeer in op die gevoeligheid. Hansgrohe heeft bijvoorbeeld met ‘Beyond Water’ een high-end badkamerconcept ontwikkeld dat water, energie én CO₂ met 90% zou beperken. En dat zonder in te boeten op gebruiksgemak en comfort. Minder en beter, dat is het adagium. Een ander aspect van deze ‘wiser wallets’-mentaliteit is het meervoudig gebruik van een bepaalde ruimte in huis. Werken en wonen zijn inniger met elkaar verbonden geraakt, maar dat heeft wel impact op de mentale balans. Een vlot op te bergen bureau in de keuken of living komt tegemoet aan die behoefte om te ontkoppelen. Ook meubels worden 2-in-1. Ecover, producent van detergenten, heeft een stoel ontworpen die je kan uitvouwen om voor elke dag van de week kleren klaar te hangen, zodat je ’s morgens en ’s avonds tijd wint. De Rewear Chair verlucht je kledij en zo hoef je dus minder te wassen. Een ferm statement van Ecover: ze streven liever hun duurzame missie na dan meer detergent te verkopen. Of is het schone schijn…?

Lang zullen ze kleven

Herman Konings — Naast de competitieve Babyboomers en de coöperatieve Millennials hebben we nog de individualistische Gen Z’ers. Deze energieke en best wel ondernemende groep houdt zich voornamelijk op in de stad. Het valt wel op dat ze statistisch gezien steeds langer thuis blijven wonen, bij vader en moeder. Gemiddeld zijn ze al 26 jaar eens deze huismussen uitvliegen. Ik noem hen weleens ‘nestklevers’. In Italië worden deze kinderen als ‘Mammoni’ bestempeld, moederskindjes. Het gaat dan ook vaak om jongemannen. In Japan is de beschrijving nog minder flatterend: niemand wil bekendstaan als ‘parasaito shinguru’, toch? Nog een andere statistiek over de twintigers van vandaag toont dat ze minder en minder geneigd zijn om een gezin te stichten. Het aantal dat overtuigd “nee, merci” antwoordt, is al gestegen tot 30%. De reden voor die toename ligt mogelijks bij de voorspelling van tal van toonaangevende instanties dat Gen Z de eerste generatie is die het financieel minder goed zal hebben. Daar zit ook ergens goed nieuws aan, want één van de parameters is dat ze langer en langer zullen leven. Maar het zijn net de jaren op hoge leeftijd die financieel belastend zijn. Aan de andere kant mogen we verwachten dat technologie en wetenschap dermate evolueren dat er oplossingen komen voor toekomstige uitdagingen, waarvan de klimaatverandering waarschijnlijk de meest impactvolle is. Die technologie heeft er alvast toe bijgedragen dat twintigers gewend zijn aan service op maat. Van kindsbeen af delen ze data met het internet en daar gaan ontwikkelaars en AI mee aan de slag om gepersonaliseerde boodschappen en aanbiedingen te formuleren. Al die cookies voeden de focus op zichzelf. Daarom worden ze dus de individualistische generatie genoemd. Wat als ze toch kinderen krijgen? Volgen ze dan het pad van hun voorgangers? Gaan ze co-housen en met deelwagens rijden, zoals de coöperatieve Millennial? Of komen ze met hun eigen oplossingen in hun geheel eigen stijl?