Van winkelstraat tot winkelwoonstraat: retailvastgoed in transitie.

Avenue-oprichters Stijn Thomas, Kenneth Verloo en Hendrik Evens over e-commerce, retailparken, vergunningen en duurzaamheid.

Avenue werd in 2020 opgericht door drie jeugdvrienden: Stijn Thomas, Kenneth Verloo en Hendrik Evens. “Dat was midden in de coronapandemie. Geen voor de hand liggend moment, maar achteraf bekeken wel een strategisch juiste zet,” zegt Stijn. “De timing bleek ideaal. We konden inspelen op de sterke vraag naar supermarkten en essentials en sloten ons eerste jaar meteen af als marktleider in de verkoop van retailvastgoed.” Intussen vierde Avenue zijn vijfde verjaardag. Het bedrijf bouwde een stevige retailreputatie op en rolde recent ook een residentieel departement uit. Logisch, want de verweving tussen beide domeinen wordt almaar belangrijker. Hun leidmotief blijft ongewijzigd: be proactive, do whatever it takes, build trust. Deze bedrijfswaarden vertalen ze in pragmatische dossiers, korte lijnen met huurders en steden, en duidelijke langetermijnkeuzes voor investeerders.

De drie benadrukken dat hun rol verder gaat dan die van een klassieke bemiddelende makelaar: ze willen actief mee de puzzel leggen tussen eigenaars, ontwikkelaars, retailers en steden. “Vooral bij baanwinkelclusters en retailparken is die rol belangrijk,” zegt Hendrik Evens. “Daar gaat het om het samenbrengen van de juiste mix aan retailers en functies, zodat het geheel werkt voor de gebruiker, de buurt én de investeerder.” 

Wat zijn vandaag de trends en evoluties in het Belgische retaillandschap?

“De sector is compacter, maar sterker geworden,” zegt Hendrik. “Tien jaar geleden zaten de grote ketens in bijna elke centrumstad. Vandaag kiezen ze voor minder, maar betere winkels. Op absolute A-locaties zorgen ze voor beleving in flagship stores, met een hogere servicegraad en een uitgesproken merkverhaal. Minder spreiding, meer kwaliteit.”

“E-commerce heeft zijn plaats veroverd, maar groeit niet eindeloos door,” vervolgt Stijn Thomas. “Corona toonde dat mensen fysieke winkels nodig hebben voor beleving, advies en sociale context. Winkelen is meer dan een transactie: het is tijdsbesteding, vaak in combinatie met een gezellig bezoekje aan de lokale horeca. Mensen willen contact met andere mensen. En aan de kant van de shops begint men zich ook meer en meer vragen te stellen over de ROI van retours en van hypersnelle leveringen. De fysieke winkel heeft echt wel een toekomst.”

Kenneth Verloo wijst op de volgende golf die het retaillandschap verandert: “Technologie en AI hertekenen het speelveld. Denk aan kassaloos betalen, systemen die voorraad en stroom van klanten realtime meten, en gepersonaliseerde suggesties die online en offline koppelen. Vooral bij baanwinkels zie je daardoor nieuwe vragen opduiken: voldoende hoogte en draagkracht, ruimtes die flexibel te hertekenen zijn, en een efficiënte routing voor retourstromen. De winkel blijft, maar wordt slimmer en datagedreven.”

Hendrik besluit dat de lat voor fysieke kwaliteit stijgt: “Mensen willen beleving. Retailers investeren in die ervaring, waardoor de beste locaties nog sterker worden. Daardoor wordt selectie belangrijker dan ooit.”

Stijn Thomas onderstreept dat locatie niet alleen door footfall wordt bepaald, maar ook door zichtbaarheid en nabijheid van complementaire functies. “Een goede buur is hier letterlijk geld waard,” zegt hij. Hendrik voegt toe dat horeca en third places de retaildrager worden: “Een sterke koffiezaak of foodconcept kan de verblijfsduur verlengen en zo de hele straat sterker maken. Dat is geen detail, dat is structuur.”

E–commerce en leegstand: uitdaging of kans voor retailvastgoed?

“Het beeld is vaak te zwart‑wit,” zegt Stijn. “Ja, er is leegstand in de binnenstad, maar je moet kijken waar en hoe je meet. Hoofdstraten blijven relatief gezond. De pijnpunten zitten in zijstraten en B‑ of C‑locaties waar ketens minder nood aan hebben. Daar nemen lokale concepten, pop-ups en niche‑spelers het soms over. Dat is goed voor de dynamiek van de stad, maar het is een andere investeringslogica en risicoprofiel. We zitten hier vlak bij Mechelen. Je ziet de grote ketens nog altijd op de Bruul en de IJzerleen. En nichezaken en koffiebars zorgen voor sfeer in de verbindingsstraten tussen die twee assen.”

Hendrik benadrukt tot slot dat meetmethodes voor leegstand verschillen per stad, wat de perceptie kleurt. “Het gaat om de juiste definitie én om onderscheid tussen kernstraten en flankerende straten. Dat nuanceert het debat.”

“Retailvastgoed is in de kern een investeringsproduct: bakstenen mét contract en cashflow.” – Stijn Thomas

Stijn: “Waar cijfers onsamenhangend lijken, komt dat vaak omdat leegstand op wijkniveau wordt gemeten. Maar eigenlijk moet je je investeringen baseren op microlocatie: de ene straathelft kan al verschillen van de andere.”

Hij wijst op de essentie: “Retailvastgoed is in de kern een investeringsproduct. Je koopt bakstenen mét contract en cashflow. Huurderkwaliteit, resterende looptijd en de verhouding tot markthuur zijn cruciaal. Zorg vooral ook voor een goed ‘plan B’. Wat als de huurder vertrekt? Welke alternatieven zijn er? Hoe lang duurt het om een nieuwe huurder te vinden?”

Hendrik ziet een verschuiving in het koperslandschap. “Grote buitenlandse fondsen zijn voorzichtiger. In België zie je vooral families en private investeerders die de markt kennen, dicht bij de huurders staan en langetermijnrelaties uitbouwen. Het resultaat: minder volatiliteit, maar ook scherpe selectie op locatie, concept en gebouwkwaliteit.”

“Kansen zitten vandaag in herbestemming en verdichting,” vult Kenneth aan. “Internationaal zie je sterke voorbeelden. Wij waren recent op studiereis in Londen. In en rond het iconische en beschermde Battersea Power Station vind je Londens meest dynamische nieuwe winkels en vrijetijdsbestemmingen. Die site toont hoe retail, horeca, wonen en cultuur een wijk kunnen dragen. Dichter bij huis hebben we met Tour & Taxis ook een mooi voorbeeld van reconversie van een brownfield. Erfgoed en nieuwe economie kunnen mooi samenvallen, dat zie je daar. Zulke projecten vragen visie, maar leveren leefkwaliteit en economische veerkracht op.”

Wat gebeurt er op het kruispunt tussen retailvastgoed en residentieel?

“Dat kruispunt is hét thema van de komende jaren,” zegt Hendrik. “Boven winkels in centrumstraten ligt veel latent potentieel. Maar de praktijk is weerbarstig: smalle gevels, nood aan aparte toegangen en technische schachten, brandcompartimentering en akoestiek… En je wil het commerciële gelijkvloers niet kannibaliseren door frontbreedte te verliezen. Van vijf naar vier meter of van vier naar drie meter frontbreedte gaan, is commercieel nefast. Maar die meter heb je nodig voor een aparte ingang van het woongedeelte. Daar zouden we met de overheden over moeten nadenken en flexibeler in worden.”

Stijn ziet tegelijk een kantelpunt: “In B‑ en C‑zones, waar retailhuur lager ligt en leegstand druk zet, kantelt de businesscase in het voordeel van wonen. Steden stimuleren dat. De ene met quota of verplichtingen voor wonen boven winkels, de andere met incentives zoals het afkopen van parkeer‑ of fietsplaatsen. Het blijft maatwerk, pand per pand, maar de richting is duidelijk.”

Kenneth trekt de lijn door naar retailparken.

“Waar zo’n park vroeger vooral ‘dozen met parking’ was, evolueert het naar een dagelijks knooppunt met horeca, sport, diensten en soms ook woonfuncties of short‑stays. Dat ecosysteem houdt de site de hele dag relevant. Het is dan wel een voorwaarde dat visie, kwalitatieve publieke ruimte en vergunningen mee durven.” – Kenneth Verloo

“Zonder een goed mobiliteitsverhaal en aandacht voor energieprestaties kom je er niet”, zegt Kenneth. Hendrik merkt op dat internationale markten sneller schakelen: “In België botsen we vaker op procedures en RUP’s, maar de beweging richting ‘meer functies op minder ruimte’ is onmiskenbaar. Reconversie en verdichting zijn het logische antwoord op schaarse ruimte en veranderend consumentengedrag.”

Stijn voegt toe dat de haalbaarheid vaak stijgt wanneer eigenaars durven clusteren: twee panden samenvoegen kan één kwalitatieve toegang mogelijk maken zonder het gelijkvloers te schaden. “Met een goede ontwerpkeuze win je beneden én boven.”

Kenneth: “In stationsomgevingen of langs stads-boulevards heb je de schaal om functies te stapelen: retail op het gelijkvloers, daarboven diensten en wonen. Zo ontstaat een mix die niet alleen overdag, maar ook ’s avonds en in het weekend zorgt voor activiteit. Met goede publieke ruimte en zachte mobiliteit creëer je plekken die veilig en aantrekkelijk zijn dankzij een constante dynamiek.”

Waarom zou retailvastgoed interessant zijn voor een investeringsportefeuille?

“Diversificatie,” zegt Stijn. “Veel investeerders starten met residentieel vastgoed. Daar zit je vandaag vaak op 3 à 4% netto rendement. Retail voegt een andere dimensie toe: toplocaties in winkelvastgoed bieden al snel 5 tot 6% netto rendement, vaak met stabiele, langlopende huurcontracten en indexatie. Supermarkten en daily needs zorgen daarbij voor voorspelbaarheid. Belangrijk is wél: selectie en beheer. Eén straat te ver kan je rendement decimeren. We begeleiden investeerders daarom met scenario’s: wat als de huurder vertrekt, welke herverhuring haalbaar is en welke investeringen nodig zijn.”

“Je kan ook puzzelen met loten,” vult Kenneth aan. “Een heel retailpark in één transactie is niet altijd het beste antwoord. Door te clusteren per risicoprofiel of type huurder maak je instap mogelijk voor meerdere private investeerders. Dat vergroot de liquiditeit en maakt het dossier robuuster.”

“De beweging richting  ‘meer functies op minder ruimte’ is onmiskenbaar”. – Hendrik Evens

Hendrik: “De markt is relationeel. Wie huurders, steden en vergunningstrajecten kent, ziet sneller waar de volgende beweging komt. Daar proberen wij het verschil te maken: niet alleen de deal, maar vooral de strategie en het ritme van een portfolio. Daar gaan we letterlijk ver in. Als we in andere landen nieuwe spelers in de winkelstraten zien, polsen we zo snel mogelijk proactief naar hun Belgische plannen.”

Waar moeten investeerders en steden in de toekomst op letten?

“De grote gamechanger is duurzaamheid,” zegt Stijn. “ESG‑criteria en renovatieplicht zullen bepalen welke panden hun waarde behouden. Wie vandaag investeert in een winkelpand dat niet energie‑efficiënt is, riskeert dat het morgen moeilijk verhuurbaar wordt.” “Voor eigenaars is dat soms frustrerend”, vult Hendrik aan. “Zij investeren in schil en installaties, terwijl het energieverbruik vaak bij de huurder ligt. Toch is er geen weg terug. Retailers kijken steeds kritischer naar hun huisvesting en verwachten transparantie over energieprestaties en comfort.”

Stijn wijst op labels en rapportering die in opmars zijn. “Ze dwingen tot transparantie, maar helpen ook om investeringen te prioriteren.” Hendrik ziet kansen in fasering: “Niet alles hoeft tegelijk. Een gefaseerd renovatiepad maakt projecten haalbaar zonder de huurder te verstoren.”

“De winkel blijft, maar wordt slimmer en datagedreven.” – Kenneth Verloo

Kenneth vindt het jammer dat het soms allemaal wat te traag gaat maar ziet veel potentieel in de toekomst. “In België duurt een vergunningstraject vaak jaren, waar buitenlandse steden sneller schakelen. Dat remt innovatie af. Maar tegelijk zijn er grote kansen: de reconversie van brownfields, het slim combineren van retail, wonen en werken en het benutten van technologie voor mobiliteit, energie en logistiek. Ik zie veel kansen voor de winkel van de toekomst. Hij krijgt een nieuwe rol als ontmoetingsplek, als logistieke hub, als onderdeel van een bredere leefomgeving. Voor wie vooruit wil kijken en wil investeren, liggen daar enorme mogelijkheden.”

Imroder is klaar om zuurstof te geven aan bestaand retailvastgoed

Imroder kijkt er enorm naar uit om voor de sites van MediaMarkt Zwijnaarde en Carrefour Knokke een duurzamer en diverser gezicht te creëren. Beide retailgebieden kunnen evolueren tot levendige stedelijke plekken. Isabelle Lemahieu, CEO van Imroder, blikt vooruit: “Wat vandaag nog vooral winkelvolumes en parkings zijn, kan morgen een nieuwe mix worden van wonen, werken, winkelen en ontspannen.”

In Gent krijgt de MediaMarkt-site zo de kans om te groeien tot een echte wijk: groener, dichter, socialer. Een dorp-in-de-stad waar studenten, gezinnen en ondernemers elkaar vinden, met ruimte voor ontmoeting en buurtleven.

In Knokke heeft de Carrefour-site aan de Natiënlaan het potentieel om de toegang tot de badplaats naar een hoger belevingsniveau te tillen. Lieve Thienpont (Imroder), verduidelijkt het zo: “Het steenwegmodel met grote parkeervlaktes is niet meer van deze tijd. Een herontwikkelde Carrefour-site kan een sublieme indruk nalaten voor wie Knokke binnenrijdt – een kwalitatieve, gezonde en aantrekkelijke leefomgeving voor bewoners en toeristen.”